materiały partnera
Zakup mieszkania z rynku wtórnego bywa szybszy niż u dewelopera, ale ma jedną pułapkę: kupujesz „historię” lokalu razem z nim. W praktyce oznacza to, że zanim podpiszesz umowę i wpłacisz pieniądze, warto przejść przez checklistę ryzyk prawnych. To właśnie w takich sytuacjach prawo nieruchomości przestaje być teorią, a staje się narzędziem do ochrony Twojego budżetu. Poniżej znajdziesz listę najważniejszych spraw do sprawdzenia – krok po kroku.
Jeśli lokal ma księgę wieczystą, sprawdź ją samodzielnie (aktualny odpis) i porównaj z tym, co mówi sprzedający. Skup się na czterech działach:
Dział I – czy dane lokalu się zgadzają (adres, powierzchnia, przynależności typu piwnica/komórka).
Dział II – kto jest właścicielem i czy sprzedający ma prawo sprzedać lokal.
Dział III – ostrzeżenia i prawa osób trzecich (np. służebność, roszczenia, egzekucje).
Dział IV – hipoteka: czy jest wpisana i na jaką kwotę.
Czerwona flaga to nie tylko hipoteka. Równie groźne bywają roszczenia o przeniesienie własności, wzmianki o wnioskach (bo oznaczają, że coś się właśnie zmienia) czy wpisy związane z egzekucją.
W ramach prawa nieruchomości kluczowe jest ustalenie tytułu prawnego. Inaczej kupuje się od jednej osoby, inaczej od małżonków, a jeszcze inaczej po spadku. Sprawdź:
Jeśli sprzedający działa przez pełnomocnika, pełnomocnictwo powinno być odpowiednie (często notarialne) i obejmować sprzedaż.
To najczęstsze źródło „niespodzianek”. Upewnij się, czy w lokalu:
Warto w umowie zabezpieczyć się oświadczeniami sprzedającego i karami umownymi za nieprawdę – to standard, który zna każdy dobry notariusz.
Poproś o aktualne zaświadczenia lub potwierdzenia rozliczeń:
Sama umowa sprzedaży nie zawsze automatycznie „czyści” zobowiązania praktyczne. Niby długi sprzedającego nie przechodzą wprost na kupującego, ale w realnym życiu możesz utknąć w sporach, odcinaniu mediów czy problemach z rozliczeniem. Tu prawo nieruchomości spotyka się z praktyką administracji budynku.
Porównaj powierzchnię z księgi wieczystej, dokumentów spółdzielni/wspólnoty i stanu faktycznego. Sprawdź, czy piwnica/komórka/miejsce postojowe faktycznie przynależy do lokalu i na jakiej podstawie. Upewnij się, że balkon, taras i ogródek mają jasny status (często są częścią wspólną oddaną do wyłącznego korzystania). Dowiedz się czy lokal był nieformalnie przerabiany (np. podział na mikro-kawalerki) bez wymaganych zgód.
Jeśli mieszkanie było przebudowywane, dopytaj o zakres prac. Wyburzenie ścian nośnych, przeniesienie „mokrych” pomieszczeń, zmiany instalacji gazowej – to wszystko może wymagać zgód i dokumentacji. Nie chodzi o straszenie: chodzi o ryzyko, że wspólnota, nadzór albo ubezpieczyciel zakwestionują stan lokalu po zakupie. W obszarze prawa nieruchomości taka wada prawna lub faktyczna potrafi być bardzo kosztowna.
Na koniec zadbaj o bezpieczną konstrukcję umowy:
Kupno mieszkania z rynku wtórnego może być bardzo dobrym ruchem, o ile sprawdzisz kluczowe ryzyka: księgę wieczystą, tytuł prawny, obciążenia, zadłużenia i legalność zmian w lokalu. Prawo nieruchomości daje Ci narzędzia, ale dopiero checklistą zamieniasz je w praktykę. Jeśli cokolwiek budzi wątpliwości, lepiej wyjaśnić temat przed aktem notarialnym – po podpisaniu zwykle jest już trudniej (i drożej) odkręcać problem.
