Jak uwolnić się od spółdzielni?

Mieszkania na dużych osiedlach znajdują się zazwyczaj w budynkach będących własnością spółdzielni. To właśnie ona zarządza nieruchomością. Jednak w dobie, gdy większość Polaków posiada lokale na własność, wcale nie jesteśmy skazani na spółdzielczą administrację.

Właściciele lokali mogą sami zająć się zarządzaniem nieruchomości, w której mieszkają, tworząc wspólnotę mieszkaniową. Zgodnie z przepisami wspólnota powstaje automatycznie, gdy właściciel nieruchomości, np. kamienicy czy bloku, sprzeda choćby jeden lokal w budynku. W przypadku spółdzielni mieszkaniowych sytuacja wygląda jednak inaczej.

Wspólnota mieszkaniowa w spółdzielni może powstać na dwa sposoby. Pierwszy stosuje się, gdy lokatorzy wszystkich mieszkań w budynku będącym w zasobach spółdzielni są ich właścicielami. Drugi, gdy tylko część mieszkańców wykupiła lokale na własność.

Musi być większość

W drugim przypadku do utworzenia wspólnoty może dojść tylko wówczas, gdy większość lokatorów w budynku, jest właścicielami mieszkań. Większość ta obliczana jest wg wielkości udziałów w całej nieruchomości. Mieszkańcy, którzy tworzą ową większość mogą podjąć uchwałę. W niej powołują wspólnotę mieszkaniową, wybierają zarząd i określają zakres praw i obowiązków. Zastosowanie w tej sytuacji mają przepisy ustawy o własności lokali.

? Od tego momentu, spółdzielnia mieszkaniowa nie jest już uprawniona do wykonywania zarządu "jako powierzonego". Zarząd spółdzielni wygasa z chwilą podjęcia uchwały o powołaniu wspólnoty mieszkaniowej, wyborze nowego zarządu i powierzeniu mu zarządu nieruchomością ? tłumaczy radca prawny Monika Zielony z Kancelarii Radcy Prawnego w Tarnowskich Górach.

Wszyscy są właścicielami

Tymczasem, gdy w obrębie nieruchomości będącej w zasobach spółdzielni dojdzie do wykupu wszystkich mieszkań, wspólnota mieszkaniowa powstaje automatycznie po wyodrębnieniu własności ostatniego z lokali. Od tego momentu spółdzielnia musi zawiadomić o tym na piśmie wszystkich właścicieli lokali w tej nieruchomości.

? Z chwilą powstania wspólnoty mieszkaniowej, jak i wyboru nowego zarządu, któremu zostaje powierzony zarząd nieruchomością, tutaj także wygasa uprawnienie spółdzielni mieszkaniowej do wykonywania zarządu. Niemniej jednak, większość właścicieli lokali obliczana według wielkości udziałów w nieruchomości wspólnej, może podjąć uchwałę przywracającą zarząd przez spółdzielnię mieszkaniową. Większość ma na to 3 miesiące ? dodaje Monika Zielony.

Przekazanie dokumentacji

Zgodnie z prawem zarząd spółdzielni musi prowadzić osobno dla każdej nieruchomości ewidencję, rozliczenie przychodów i kosztów oraz ewidencję wpływów i wydatków funduszu remontowego. Służy to właśnie umożliwieniu rozliczenia spółdzielni z wyodrębnioną wspólnotą mieszkaniową, której spółdzielnia musi przekazać kopie ewidencji. SM przekazać powinna także dokumentację techniczną budynku. ? Podkreślić przy tym należy, że dokumenty księgowe spółdzielni mieszkaniowej powstały, kiedy wspólnota nie istniała. Dlatego nie są dokumentami wspólnoty mieszkaniowej i nie podlegają przekazaniu ? wyjaśnia radca prawny.

Co ważne, z chwilą ustania członkostwa w spółdzielni, pieniądze funduszu remontowego, przestają być własnością spółdzielni mieszkaniowej. Poszczególni lokatorzy stają się ich współwłaścicielami, w kwocie adekwatnej do wysokości udziału we wspólnocie. Dlatego spółdzielnia musi niezwłocznie rozliczyć się z właścicielami lokali.

Co z kredytami?

Należy pamiętać, że finansowanie remontów może odbywać się przy pomocy kredytu lub pożyczki. Dlatego rozliczenie spółdzielni z właścicielami lokali musi uwzględniać także niespłacone kredyty. Warto podkreślić, że aktualne przepisy określające zasady rozliczania spółdzielni z właścicielami mieszkań mają zastosowanie dopiero po wejściu w życie zmian do ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, czyli od 9 września 2017 r. W praktyce oznacza to, że nie ma możliwości dokonywania na ich podstawie podziału funduszu remontowego za okres wcześniejszy.

? Powstanie wspólnoty mieszkaniowej nie oznacza przerwania związków majątkowych ze spółdzielnią mieszkaniową. Od dnia powstania wspólnoty właściciele lokali są bowiem zobowiązani uczestniczyć w wydatkach związanych z eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości stanowiących mienie spółdzielni, które są przeznaczone do wspólnego korzystania przez osoby zamieszkujące w określonym budynku lub osiedlu na podstawie zawartej ze spółdzielnią umowy ? podsumowuje Monika Zielony.

Hanna Kampa