Niektóre ze sprzedawanych nieruchomości nie mają bezpośredniego dojazdu, ponieważ otoczone są przez inne działki. Co w takiej sytuacji? Czy nadal są one atrakcyjnymi inwestycjami i warto rozważać ich zakup? Tak, jeśli mają ustanowioną tzw. służebność gruntową. Dzięki niej przez działkę sąsiada będzie można bez przeszkód przejeżdżać, parkować czy też przeprowadzić przez nią przyłącza mediów. Na co jeszcze pozwala służebność gruntowa i jak ją ustanowić?
Służebność gruntowa jest prawem rzeczowym, które określone jest w art. 258 § 1. i 2. Kodeksu cywilnego. Określa się ją jako jeden z rodzajów obciążeń nieruchomości na rzecz właściciela drugiej nieruchomości. Zgodnie z zapisami Kodeksu cywilnego:
Służebność gruntowa wpisana jest do księgi wieczystej. Obowiązuje ona każdego właściciela. Oznacza to, że kupując nieruchomość obciążaną służebnością, nadal jest się zobligowanym wywiązywać się z tego zobowiązania. Sprzedaż nie likwiduje służebności.
Celem służebności gruntowej jest zwiększenie użyteczności nieruchomości, a czasem nawet umożliwienie korzystania z niej. W praktyce więc jeśli np. domy na sprzedaż w Gliwicach nie posiadają bezpośredniego dojazdu, zostanie na ich rzecz ustanowiona służebność gruntowa. Właściciele nowych domów na jej mocy nabędą prawo przechodzenia, przejazdu lub korzystania z gruntu w inny sposób. Dzięki temu właściciele nieruchomości będą mogli przedostać się do nich z drogi głównej.
Co do zasady służebność gruntowa ustalana jest prawem bezterminowym. Oznacza to, że nadana jest raz na zawsze. Prawo nakazuje również, aby była ona ustanowiona na wszystkich współwłaścicieli nieruchomości władnącej. Nie ma możliwości ustanowienia jej tylko na jednego właściciela i umożliwienia przejścia czy przejazdu np. przez drogę prowadzącą bezpośrednio do domu czy działki tylko konkretnej osobie.
Przyznanie służebności odbywa się najczęściej poprzez przyznanie uprawnień do korzystania w oznaczanym zakresie z obciążonej nieruchomości. Uprawnienia te nabyć można na podstawie umowy z sąsiadem, na mocy orzeczenia sądu, orzeczenia administracyjnego lub zasiedzenia. Do ustanowienia służebności gruntowej konieczna jest wizyta u notariusza, gdzie spisana jest odpowiednia umowa. Na jej podstawie ustala się jej rodzaj oraz to, czy jest ona odpłatna, czy nieodpłatna. Ta ostatnia polega na tym, że właściciel nieruchomości obciążanej otrzymuje wynagrodzenie mające mu zrekompensować poniesioną stratę. Wysokość takiej opłaty ustalana jest między sąsiadami lub za pośrednictwem orzeczenia sądu.
Najczęściej o służebności gruntowej słyszymy w zakresie ustanowienie drogi koniecznej. Ta konieczność pojawia się, kiedy nieruchomość nie ma odpowiedniego dostępu do drogi publicznej lub do należących do niej budynków gospodarczych. Warto jednak pamiętać, że ubiegać można się również o:
Służebność gruntowa polegająca na korzystaniu z cudzej nieruchomości wygasa samoistnie, pod warunkiem, że przez 10 lat nie była wykonywana przez właściciela nieruchomości, na rzecz której została ustanowiona. Przesłanką do jej wygaśnięcia, jest również fakt, że właściciel nieruchomości obciążonej działa w sposób uniemożliwiający korzystanie z niej np. postawi płot, który utrudnia przejście/przejazd.
Właściciel nieruchomości obciążonej może też zażądać zniesienia służebności, jeśli jest ona szczególnie dla niego uciążliwa, a jednocześnie nie jest niezbędna do korzystania z drugiej nieruchomości lub kiedy służebność gruntowa utraciła dla nieruchomości władnącej wszelkie znaczenie.
